Скоро весна, а значит дачники и огородники потянутся на свои участки. С 1 марта завершилось действие "дачной амнистии" и теперь многих беспокоит вопрос о своей недвижимости.
Постараемся разобраться.
Важно помнить, что кроме регистрации дома, необходимо зарегистрировать все капитальные строения, находящиеся на участке. Это дома, бани, хозблоки, гаражи, если они имеют фундамент и их площадь более 50 кв.м. Теплицы, поленницы, беседки и бытовки - являются легковозводимыми конструкциями и на учёт не ставятся. Здесь важно понимать, что любое зарегистрированное на участке строение увеличивает в разы стоимость загородной недвижимости. Кстати, при продаже или страховании специалисты оценивают только зарегистрированные объекты.
За незарегистрированную теплицу не предусмотрены штрафы. Есть мнение, что такая практика есть и, якобы, штраф составляет 20-40% от неуплаченного налога.Специалисты утверждают, что никаких штрафов за теплицы, которые построены на своём участке, не предусмотрено.Многие дачники устанавливают на своих участках современные теплицы, оборудованные техникой и стоящие на ленточном фундаменте. К таким теплицам обычно подключаются коммуникации (электричество, капельный полив, вентиляция и многое другое), а нередко и с дистанционным управлением. Такие сложные объекты дачник имеет право не ставить на кадастровый учет. В законе про такие конструкции ничего не сказано, и, основываясь на логике, это просто усовершенствованный парник.
Если вы хотите увеличить стоимость своей недвижимости, то можете зарегистрировать хозяйственные постройки, находящиеся на вашем участке. Важно понимать, что их кадастровая стоимость значительно ниже стоимости жилого дома.
Предельная ставка налогообложения на бани, гаражи и прочие хозблоки — 0,3% от их кадастровой стоимости. Если владелец участка регистрирует хозблок, то налог — при условии, что его максимальная кадастровая стоимость не будет превышать 300 тысяч рублей — составит около 900 рублей в год. И здесь надо не забывать, что пенсионеры и льготные категории граждан полностью освобождаются от уплаты налога, если площадь такой хозпостройки не превышает 50 кв.м, а по решению местного муниципалитета размер льготы может быть увеличен.
Многих интересует вопрос: а что если не регистрировать теплицу и какой штраф будет за это?
Основываясь на разъяснениях Федеральной налоговой службы, все некапитальные постройки и временные сезонные сооружения не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости и не являются объектом налогообложения. Так что регистрировать или нет подобные объекты, владелец решает самостоятельно.
В период «дачной амнистии» с 2006 по 2016 годы, когда зарегистрировать постройку можно было за 350 рублей по самостоятельно заполненной декларации многие дачники ставили на учет хозпостройки площадью от 1 кв.м. Это были и уличные туалеты, душевые кабины, беседки, бытовки и многое другое. Делалось это на всякий случай.
После регистрации объектов дачнику начисляются налоги. В этом случае информация о правах, зарегистрированных в ЕГРН, автоматически передается из Росреестра в налоговую инспекцию в рамках межведомственного обмена. И здесь стоит переживать только тогда, когда постройка внесена в базу Росреестра, а налог в течение нескольких лет не приходит. Такие вопросы сегодня решаются через личный кабинет или посещение налоговой инспекции.
Также среди дачников есть опасения, что продавать урожай с собственного участка можно только при наличии патента и регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя. Кто-то думает, что при продаже урожая автоматически полагается повышенный налог на участок, а тем, кто не платит налоги грозит изъятие имущества.
Но в данном случае важно кто продаёт урожай и где он выращен. Для тех, кто продаёт излишки своего огорода, предусмотрены специальные места на сельскохозяйственных рынках. Для продажи урожая на таком рынке у дачника должна быть справка от председателя СНТ с подтверждением того, что урожай выращен на его участке. И это считается не бизнесом, а хобби и небольшой прибавкой к семейному бюджету.
Конечно, многие участки похожи на огромные фермы, где содержится живность, а овощи, фрукты, цветы, да всё что угодно, выращивается в теплицах в промышленных масштабах. Если всё это выращивается исключительно на продажу, то уже считается существенным источником доходов, получением прибыли. В этом случае необходимо оформлять крестьянско-фермерское хозяйство, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или получать патент, платить налоги. Без наличия документов торговля запрещена.
В первую очередь эти требования касаются тех, кто выращивает и продает продукцию в промышленных масштабах, и не со своего приусадебного участка, а выращенную на землях сельхозназначения. Эти документы потребуются им не только для продажи сельхозпродукции на рынке, но и при ее поставке в розничные магазины, рестораны, торговые сети. Те же требования предъявляются и к перекупщикам продукции.
И, конечно, для продажи яблок с собственного участка, например, бабушкой, никаких документов не нужно, если только она не перекупила урожай у соседей и торгует им. И здесь просто вычислить бабушку со своими яблоками и перекупщика. Первое - это цена! Второе - Председатель СНТ никогда не подпишет справку коммерсанту, да и вырастить на шести сотках тонну яблок или огурцов практически невозможно.
Также многих дачников интересует вопрос землепользования. На своих участках (дачных, садовых, огородных) можно строить теплицы и за это никаких наказаний или штрафов нет.
Если участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, то необходимо смотреть вид разрешенного использования этой земли. Как правило, эти участки не ограничены одним видом разрешенного использования. Теплицы прямо связаны с сельскохозяйственным производством, поэтому они могут размещаться практически на всех землях сельхозназначения. При необходимости фермер, который планирует построить промышленную теплицу, может расширить перечень видов разрешенного использования земельного участка, обратившись в Росреестр. Если его участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, не ограничен в обороте (например, нет поблизости газопровода или высоковольтной линии), изменить ВРИ будет достаточно просто. Поэтому строительство теплицы не является нарушением использования земли. Кстати, если земля простаивает и не используется, владелец может получить штраф.
И еще. Наличие теплицы на участке ни в коем случает не влияет отрицательно на плодородность почвы. Классическая теплица - это защищенный грунт, причем чаще всего плодородность земли в теплице намного выше, чем на поле или огороде, так как дачники и фермеры создают максимальные условия для своих растений.
Но есть другой момент, когда между соседями возникают конфликты из-за стоков, которые текут из теплицы на соседский участок. Для таких случаев предусмотрены требования, применимые к любым хозпостройкам. Они должны быть расположены не ближе 1 метра от соседского забора — тогда ни талые, ни дождевые воды с крыши не будут досаждать вашим соседям.
Несмотря на окончание 1 марта 2019 года «дачной амнистии», позволившей жителям Подмосковья оформлять загородную недвижимость по упрощенной форме, власти региона продолжают проект по вовлечению незарегистрированной недвижимости в налоговый оборот. В четырех муниципалитетах — Луховицы, Домодедово, Павловский Посад и Черноголовка — пройдут встречи представителей областного БТИ, Минимущества и Союза дачников Подмосковья с председателями СНТ. На встречах будут обсуждаться нововведения в процедуре регистрации имущества, а также порядок уведомлений при строительстве и оформлении домов в товариществах.
